2016年 5月 24日 星期二    English   
竇青雲商業地產投資系列之七:安省投资购买葡萄园(含酒厂)的程序解读

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窦青云商业地产投资系列之七安省投资购买葡萄园(含酒厂)解读

 

安大略省,在加拿大东部的哈得逊湾和魁北克之间。“安大略”在易洛魁语中是美丽的湖的意思。因为安大略全省大约有二万五千个湖泊以及全长超过十万公里的河流。 由于气候温暖、水系丰富,特别是世界第一大瀑布——尼亚加拉瀑布周围地区,阳光充足,土地肥沃,是安省农业和种植业最发达的地区之一。

据统计,由于地理位置、土壤、气候和种植技术等多种原因,全加拿大葡萄酒和冰酒生产质量最好的地区是安大略省,而省内质量最好的地方在尼亚加拉大瀑布周边。 

根据目前掌握的信息,根据种植、生产、销售规模来划分,安省带酒厂的葡萄园(Winery)大致分为以下三个档次:

  1.       400万加元左右,60个左右;
  2.       700—1500万元之间,30个左右;
  3.       2000万元以上,4个。 

有人认为,上千万元的葡萄园与几百万元的葡萄园之间的差距,主要是在土地面积,这是一种误区。价高葡萄酒厂的面积固然比价低葡萄酒厂大,但葡萄酒厂售价的高低,主要是由以下几个因素决定:

  1.   无形资产的价值 Goodwill;如酒厂的历史、酒的品牌、信誉、当地销售份额等。
  2.   厂房大小、设备新旧和生产能力等;
  3.   酒厂葡萄园的大小、园内葡萄树的品种和年龄等因素;
  4.   酒的库存量。在购买合同中要特别注明计价方式。

为什么葡萄树的年龄也是一个因素呢?因为年龄在5年以下或25年以上的葡萄树,因其产量和葡萄的糖分等各种成分含量等原因,酿出来酒的质量是不好的。如果一个葡萄园内,葡萄的年龄在25年或以上,投资者可能需要重新种植葡萄树。

葡萄园的投资回报,是所有投资者最关心的话题。目前安省的葡萄酒,主要通过两种渠道销售:一是通过安省酒管局(LCBO);二是在酒厂内,可以品酒,面向旅游团和散客户的销售。年回报率在3%左右,因为每瓶酒售价的50%以上要以税的形式上交LCBO。像餐馆、超市等生意一样,当然酒厂也存在以现金购买避税的第三种销售渠道。

近年来,随着中国大陆对加拿大红酒的认可,为投资者开辟了新的销售渠道。如果能打开中国市场,把葡萄酒销往中国,能赚取比在本地销售高3-5倍的利润。葡萄园的年投资回报率,将大大提高。

安省葡萄园的买卖与交易,遵循安省商业地产相关法律和法规进行。大部分投资回报率高、价格适宜的优质庄园或商业地产,基于商业保密和减低对商业运营影响的考量,一般不会出现在安省地产协会多重放盘系统MLS的 官方网站上,大多数是以独家专卖,也就是大家俗称的“暗盘”的形式出现在市场上的。它们通常是在加拿大专做商业地产的专业公司,多年从事商业地产开发、买卖和租赁的专业人士,如国际注册商业地产投资师、地产学院院士等专业圈中显现并以极快的速度转手,因为这类优质资产是非常抢手的。 

根据目前安省商业地产相关交易法规和通用做法,投资购买中大规模的葡萄园,初始阶段的步骤为: 

1、              买卖双方诚意调查。在买卖双方经纪公司的帮助下,对卖方的出让诚意;买方的购买诚意和购买能力进行评估。

2、            买方与卖方(或其地产公司)之间签订保密协议。此协议主要是约束买卖双方,不得将对方的基本信息、资料、商业机密、账务数据、经营方式、管理结构、产品产量、生产流程、销售渠道等诸多情况对第三方公布。卖方一般要求买方交510万的保密保证金存入地产公司的信托帐户。保密协议有安省地产委员会制定的标准文本,也有地产公司和卖家针对商业地产具体情况进行起草出具个案文本。

3、            买方与地产公司签署买方代理协议(Buyer Agent Agreement)。由专业地产人员代理买方进行物业的查找、询价、查看、提供专业意见、代理文本手续和竞价谈判等工作。一个合格的买方经纪代表和一个签署的完整的代理协议,是保证买方利益的关键。这是北美商业、民用地产买卖最重要的观念和一贯的做法。

4、            买方购买能力和意愿调查。买方通过自己的经纪人向卖方律师或经纪公司出具银行保函、资信证明、或银行信用记录等,卖方进行资信验证和审核,以确保买方有足够的经济实力和严肃认真的投资购买意愿。

5、            财务报告出具。卖方提供两年以上财务报告,以“总体概括的形式”提供给买方,供买方准备投资意向书时作为参考和依据。后续“详细的财务报告”,如租赁协议、分科目的详细的经营记录,财务报表、税务记录、现金流动、销售情况等,是卖方在买卖双方签署正式的购买合同5个工作日以内提供,供买方专业人士检查与核实。

6、            投资意向书Letter of Interest的达成。经买卖双方谈判协商,达成并签署一份具有非法律约束性的投资意向书,内容包括购买该物业的主要条款如:价格、交接日期、购买条件等等。

7、              正式购买合同APS的签立。买卖双方在他们的经纪人的专业帮助下,参照上面的投资意向书达成的共识,起草和签署一份具有法律约束的正式购买合同。合同内容一般有,在指定的一段时间内,给与买方一些权利和购买条件,如对商业租赁、财务报告的审查、贷款申请、土壤测试、设备检查等。专业术语称买方的这些权利和购买条件为:Due Diligence 

8、            专业人士会诊。由地产经纪人、注册会计师、律师、工程师、贷款银行等组成的专业人士,对购买合同中买方的权利进行一一审查,提出专业意见和修改建议,完善购买合同。

9、            产权交接。在合同规定的时间内,筹集资金(首付和贷款),完成产权交接。

以上是根据现在安省法律法规和通常做法,适用于中大型规模葡萄园的买卖。这些前期基本步骤也是目前北美大宗地产和商业项目投资的规律性步骤。现有位于安省Niagara FallsNiagara-on-the-Lake四个葡萄园带酒厂委托我独家代理,价格分别为500万、650万、1000万和2800万。如果有需要进一步了解的,欢迎来电或邮件查询。电话:416-725-5918Emailpeterdou@goldenhouserealty.ca

 

附葡萄种类简介:  

葡萄为(Ampelidecese)科,所有酿酒葡萄品种均属于(Ampelidecese)的10个科属中的(Vitis)科属,其中又以(Vitis Vinifera)种最为重要,因为全球的葡萄酒有99.99%均是使用(Vitis Vinifera)的葡萄品种酿造。(Vitis Vinifera)是目前欧洲用来制造上好葡萄酒的品种。全世界有超过8000种可以酿酒的葡萄品种,但可以酿制上好葡萄酒的葡萄品种只有50种左右,大约可以分为白葡萄和红葡萄两种。白葡萄,颜色有青绿色、黄色等。主要用来酿制气泡酒及白葡萄酒。红葡萄,颜色有黑、蓝、紫红、深红色,有果肉是深色的,也有果肉和白葡萄一样是无色的,所以白肉的红葡萄去皮榨汁之后可酿造白葡萄酒,例如(Pinot Noir)可用来酿造香槟及白葡萄酒。下面列出一些用于生产葡萄酒的主要白葡萄和红葡萄品种,挂一漏万,仅供参考。  

一、白葡萄品种:

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Aligote (原产地France) :阿里高特

Chardonney(原产地France) :霞多丽

Chenin Blanc(原产地France) :白诗南

Traminer(原产地Germany) :琼瑶浆

Italian Riesling(原产地Italy):贵人香

Grey Risling(原产地Italy):灰雷司令

White Riesling(原产地Germany) :白雷司令

Muller-Thurgau(原产地 Germany) :米勒

Muscat Blanc:白麝香

Marsanne           (原产地France) 玛萨妮

Pinot Blanc(原产地France)白品乐

Sauvignon Blanc(原产地France) :长相思

Selillon(原产地France) :赛美蓉

Silvaner(原产地Germany) :西万尼

Ugni Blanc(France) :白玉霓

Folle Blanche(原产地France) :白福尔

Colombard(原产地France) :鸽笼白

Long Yan(原产地China, Changcheng):龙眼

Rkatsiteli (原产地Former Soviet Union):白羽

二、红葡萄品种:

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Cabernet Sauvignon (原产地France) :赤霞珠

Cabernet Franc(原产地France):品丽珠

Cabernet Gernischt(原产地France) :蛇龙珠

Canaiaolo            (原产地Italy) :卡娜伊奥罗

Carignan:佳利酿

Sinsaut(原产地France) :神索

Gamay(原产地France) :佳美

Grenache(原产地Spain) :歌海娜

Merlot(原产地France) :梅鹿辄

Malbec原产地France)   马尔白克

Petit Verdot (原产地France) :味尔多

Pinot Noir(原产地France) :黑比诺

Ruby Cabernet(原产地America) :宝石解百纳

Sangiovese(原产地Italy) :桑娇维塞

Syrah(原产地France) :西拉

Zinfandel(原产地America) :增芳德

Muscat Hamburg:玫瑰香

Saperavi(原产地Former Soviet Union):晚红蜜

蛇龙珠(原产地中国)蛇龙珠  

 
上传: Peter
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